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外国大型项目开发商正被驱赶

澳大利亚东部沿海地区的州政府已实现了自身的重大目标。
在许多州的重大住宅开发项目对资金的要求不断上升的同时,与此同时,对外国住宅用地开发商征收的印花税数额大幅增加,且退税制度出现很大问题。
新南威尔士州政府已将外国住宅开发商的印花税附加税提高到了8%。因而,除对了住宅用地价值征收的7%土地补价税以外,的税款超过300万美元!
无论是小规模的被动投资人还是大型国有企业,外国投资者购买住宅用地均需要缴纳附加税。
下面我将做进一步的解释。例如,新南威尔士州的一家本地开发商在收购价值1亿美元的住宅用地时将缴纳694.049万美元的印花税,而外国开发商则需要缴纳1494.049万美元,差额达800万美元!外国开发商每年还需缴纳高达2%的土地税以及0.75%的土地税附加税。
类似地,维多利亚州和昆士兰州分别在5.5%和5.75%的其基本税率5.5%和5.75%之外增加实施了7%和3%的附加税税率。
虽然有规定允许开发商就附加税费请求退税,但每个州的情况都不相同,某些州的税款退回制度很有问题。在新南威尔士州,如果涉及的项目未完工或未按比例完成(如果公寓在土地收购后的5年内被出售),退税请求会被完全否决。昆士兰州和维多利亚州有一项非常主观的“国家利益”考量标准,必须在退税获得批准前满足该条件。
这些举措大幅大增加了跨国地产开发资本悄悄地转向其他地区的可能性,让各州的政府去面对激励本地资本的艰难任务,因为这些本地资本需要承担本地利益相关方和银行经常拒绝考虑承担的风险。
更糟糕的是,经验表明,最有可能受到影响的项目恰恰是那些对当地房地产公司来说规模太大的项目。而这些项目正是亚洲资本最乐意投资的类型。
尤为讽刺的是,大型住宅项目完工时间拖延延期完工的主要原因(在获得并确定州和联邦层面的规划批准时需花费的时间)将导致开发商不能在5年内完成和实现其项目。
新南威尔士州目前的的公寓供应量目前仅接近数年前设定的目标数量。除非主要的资本可以直接运营他们中意的大型项目,否则负担能力可购性以及其他与城市拥堵拥挤的大城市运输网络相关的其他社会问题将得不到解决,除非主要的资本可以直接运营他们中意的大型项目。但是最近的这些举措只会放缓外国投资者开发大型住宅总体规划用地的步伐。在悉尼的西南部(Badgery’s Creek和Leppington),这种减缓效果可能会越来越明显。这反过来会对政府投资道路运输系统和铁路基础设施(以服务新的Badgery’s Creek机场和减少这个运输网络中面临重大挑战的部分的压力)的欲望产生重大影响。
大成的地产开发商客户告诉我们,“先支付再乞求获得退税”的方式表明,政府显然未能了解这将如何影响现金流,进而影响投资新南威尔士州开发项目的可行性。这项举措在没有征求任何意见的情况下迅速推出,引发了对主权风险问题和政府掠夺现金的抱怨。当客户准备进行投资时,有人对问到,大型住宅项目是否欢迎外国资本,在项目开发过程中是否潜藏着其他的昂贵的“惊喜”提出过疑问。
那么,是否有替代方案呢?有的。如果让州政府豁免所有外国开发商支付附加税的义务“实在太难”,明智的替代方案会是让政府针对项目规划完成需5年以上的开发商制定一项退税预先批准制度。这个流程可以由总理署(Premier’s Department)或财政部(Treasury)管理。这样一种方式将消除现金流冲击,让我们得以继续吸引对内的住宅开发资本,同时,通过约束住宅公寓的外资收购来提升购房能力。